รู้จักความต่าง จำนองที่ดิน และ ขายฝากที่ดิน ที่เราควรรู้

การจำนองที่ดิน

การจำนองที่ดิน หมายถึง การที่ผู้จำนองเอาทรัพย์สิน คือ อสังหาริมทรัพย์ของตนมาเป็นประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง ตามสัญญากู้ยืมเงิน โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง โดยสามารถคิดดอกเบี้ยได้ ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี หากคิดดอกเบี้ยเกินจากนี้ ข้อตกลงนั้นถือเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันคู่กรณี และเป็นความผิดอาญา 

กรณีคู่สัญญาไม่ได้ตกลงกำหนดอัตราดอกเบี้ย หรือไม่มีกฎหมายใดกำหนดดอกเบี้ยอย่างชัดเจนไว้ ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

 

การขายฝากที่ดิน

การขายฝากที่ดิน หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด โดยกำหนดเวลาขายฝากกันได้ไม่เกิน 10ปี ถ้าไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนก็ต้องไถ่คืนภายใน 10ปี 

ซึ่งผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์คืนเมื่อใดก็ได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่หากล่วงเลยกว่ากำหนดเวลาขายฝากแล้วยังไม่ไถ่ทรัพย์คืน ทรัพย์นั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด เว้นแต่จะเป็นกรณีตกลงซื้อขายกันใหม่

 

หลักเกณฑ์การจำนอง

1.การจำนองต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันคู่กรณี

2.ต้องระบุทรัพย์สินที่จำนองให้ชัดเจน

3.ต้องระบุจำนวนเงินเป็นเงินไทย เป็นจำนวนตรงตัว หรือจำนวนขั้นสูงสุดที่ได้เอาทรัพย์สินจำนองไว้เป็นประกัน

ทรัพย์ที่สามารถจำนองได้

อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน

ที่ดินที่จำนองได้โดยทั่วไป ได้แก่ ที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว ได้แก่ ที่ดินมีโฉนดที่ดินโฉนดแผนที่ ,โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. ๓, น.ส.๓ ก., น.ส. ๓ ข.)

ทรัพย์ที่สามารถจำนองได้

-อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน

-ที่ดินที่จำนองได้โดยทั่วไป ได้แก่ ที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว ได้แก่ ที่ดินมีโฉนดที่ดินโฉนดแผนที่ ,โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. ๓, น.ส.๓ ก., น.ส. ๓ ข.)

หลักเกณฑ์การขายฝาก

-ขายฝากที่ดินประเภทเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย

-เฉพาะกรณีผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา 

กำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก
กำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 1 ปีแต่ไม่เกิน 10 ปี

สาระสำคัญที่ต้องระบุในสัญญาขายฝาก

-ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา

-รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก

-ราคาที่ขายฝาก

-จำนวนสินไถ่

-วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่